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地铁店面转让需市场化!

地铁店面转让经营权设定期限转让是相对合理的选择

  随着城市轨道交通建设的推进,地铁大型站区及通道形成了一批地下建筑物,这是城市建设向地下空间发展的新生物业。近两年来,地铁店面转让经营权转让逐渐进入产权市场,已经成为市场化服务开发的新品种。

  城市轨道交通,涉及公共交通领域,通常由专业性国有企业投资建设并管理运行;而地铁大型站区及通道的可供商业性用途的物业,似属于开发建设轨道交通“溢生”的资源,采用什么方式经营运作,确实是一个值得研究的问题。一般来讲,专业性国有企业既是地铁投资建设和运行管理的主体,自然也是地铁大型站区及通道的店面转让业主,其经营地铁店面转让的方式有三种选择:一是自主经营或自主招商经营;二是整体经营权设定期限转让;三是店面转让物业转让。

  上述三种经营方式,从商业开发效率和投资回报效益的角度来作比较:国有企业并不当然具有地铁店面转让开发和经营的经验和能力,而自主经营或自主招商经营培育期长,风险度高,只能不得已而为之;整体经营权设定期限转让,则不是简单的物业租赁关系,而是将经营权在一定期限内整体让渡给商业开发市场主体,由其统一招商,滚动经营,以实现转移经营责任,提高运行效率,均衡投资回报。地铁店面转让物业转让是出售不动产的市场行为,投资量大,具有不确定性,而且周边商业氛围尚未形成,其市场价值也难以确定。总之,专业的事情应当委托专业机构来做,才能满足效率高效益好的初衷。可以说地铁店面转让经营权设定期限转让是相对合理的选择!

  规划许可有条件形成商业性物业的地铁大型站区及通道,在投资建设过程中就要从有利于经营管理出发,统筹设计合理布局,划定边界方便运作。首先,工程建设投资单独核算,便于确定成本,合理计算收益回报;其次,商业性物业运行所需的水、电、电话及宽带、空调机组及新风系统、消防自动报警、喷淋、消火栓系统等应当基本独立、配套齐全,便于经营权转让协议明确责任边界,实施业主与经营主体的管理衔接;再次,要形成地铁店面转让整体经营权设定期限转让预案,进行先期的市场推介,便于利用时间差,有针对性地寻找合适的“经营权代理人”。

  地铁店面转让业主转让经营权,一是要约定经营要求,即商业主题定位和经营业态限制,获得经营权的商业开发商必须综合周边商业环境,提出体现差异性、互补性特色并兼顾地铁人流特点的招商方案,得到转让方认同后进行运作;二是要明确一定期限的招商入驻率,限制整体经营权自行再转让和招商经营户再转租或再转借,理顺权利义务关系,防范转让经营权滋生的风险;三是合理确定投资回报,地铁店面转让物业是长期投资项目,经营权转让收益分年度取得,尽管商业培育期与成熟期的招商租金可以有差异,但经营权转让总收益应按累计折现值计算,以保证转让价格的公允性。

  地铁店面转让的整体经营权设定期限转让,操作的市场化程度越高,成效就越好。因此,借助产权市场寻找合作伙伴,不失为一种有效的途径和方法。地铁店面转让业主作为经营权的转让方,可以在交易平台及专业性中介机构的帮助下,充分利用产权市场信息辐射功能,发现具有经验和能力的商业开发商,建立起合作共赢的运行机制和商业模式。

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